WeWork

Co-working space ธุรกิจทันสมัยที่หลายคนอาจงงว่าทำกำไรได้ยังไง เพราะร้านกาแฟสวยๆ ดีๆ ก็มีเยอะ ใครจะไปจ่ายตังค์ค่าที่นั่งแชร์กับคนอื่นหละ แต่เบอร์ 1 ของธุรกิจนี้ WeWork ทำมาตั้งแต่ 2010 ผ่านมา 9 ปี valuation ตีคร่าวๆ อยู่ที่ $47,000 ล้าน และบริหารจัดการพื้นที่เช่าเกือบ 1 ล้านตารางเมตรทั่วโลก

สิ่งที่ WeWork ที่ทำคือการออกแบบและสร้างพื้นที่ทั้ง Physical และ Virtual ให้บริการออฟฟิศแก่ผู้ประกอบการ, ฟรีแลนซ์, และ StartUp โดยมีสมาชิกใช้งานกว่าแสนคนใน 500+ แห่ง กระจายอยู่ 100+ เมือง แน่นอนรวมทั้งประเทศไทยด้วย และเมื่อต้นปี 2019 ก็ได้ rebrand ตัวเองใหม่เป็น The We Company

ถึงตอนนี้สิ่งที่ WeWork แสดงให้เราได้เห็นคือ ธุรกิจแบบนี้ก็สามารถ scale ได้อย่างน่าเหลือเชื่อ พวกเขาขยายอยู่ระหว่าง 5 แสนถึง 1 ล้านตารางฟุตต่อเดือน ด้วยการจับมือเป็นพันธมิตรกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำทั่วโลก โดยเน้นที่ย่านใจกลางเมือง ซึ่งแน่นอนใช้เงินเยอะมาก และการระดมทุนของ WeWork นั้นถือว่าดุมาก ถึงปัจจุบัน raise fund ไปแล้วถึงขั้น Series H กว่า $12,800 ล้าน โดยนักลงทุนรายใหญ่ที่สุดคือ SoftBank group

ย้อนกลับไป พ.ค. 2008 Adam Neumann และ Miguel McKelvey ได้ก่อตั้ง GreenDesk ในคอนเซ็ปต์ eco-friendly coworking space ขึ้นใน Brooklyn แล้วพวกเขาก็ขายมันทิ้ง และได้ก่อตั้ง WeWork ขึ้นมาในย่าน SoHo ปี 2010 ซึ่งต้องบอกว่าเป็นช่วงที่เศรษฐกิจอเมริกายังไม่ฟื้นตัวดีจาก hamburger crisis มีตึกว่างเต็มไปหมด ผู้คนตกงาน ฟรีแลนซ์เกลื่อนเมือง Neumann บอกว่านี่คือโอกาสในการ match ระหว่างผู้คนและพื้นที่ให้กลายเป็น community มันไม่ใช่แค่การให้เช่าพื้นที่ทำงานแบบเดิมๆ พร้อม Wi-Fi ฟรี

WeWork เริ่มจากการสร้างวัฒนธรรมการทำงานแบบใหม่ๆ มีการจัดกิจกรรม business networking ต่างๆ ที่ทำให้คนรุ่นใหม่ได้เข้าถึงโอกาสได้มากขึ้น อีกทั้งยังมีบริการเช่าห้องประชุม ไปจนถึงออฟฟิศส่วนตัว โดยขยายกลุ่มลูกค้านอกจาก digital nomad ทั้งหลาย ยังไปชักชวนบริษัทใหญ่ที่ต้องการเปลี่ยนบรรยากาศให้มาเช่าพื้นที่ได้อีกด้วย อย่างเช่น IBM, Microsoft, Spotify ที่น่าสนใจคือ WeWork มีการใช้ Machine Learning (ML) ในการออกแบบ floor plan อีกด้วย ทำให้ลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มอำนาจการต่อรองในการจัดซื้อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ อีกด้วย

นอกจากนี้ยังมีบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกเช่น WeLive บริการ renovate อสังหาริมทรัพย์, WeGrow ศูนย์ดูแลเด็กเพื่อให้พ่อแม่ได้ทำงานในเวลาเดียวกัน, WeWork Labs สถาบันการศึกษาสำหรับสตาร์ทอัพ, Rise by We ฟิตเนสเพื่อสุขภาพ, MeetUp บริการอำนวยความสะดวกในการพบปะกันของ community

หลักการทำธุรกิจของ WeWork คือการก่อให้เกิดผลตอบแทนสะสม (compounding return) โดยการรวมโซลูชั่นของ office space ที่ขยายได้ตามความต้องการเข้ากับบริการเสริมต่างๆ ทำให้ WeWork สามารถดึงดูดผู้คนในระบบนิเวศใหม่ที่ประกอบไปด้วย Solopreneur, StartUp, Small business และลูกค้าระดับองค์กรใหญ่ โดยการเอา demand ที่มีไปต่อรองกับเจ้าของที่ ยิ่ง network ใหญ่สมาชิกเยอะ ก็ได้ดีลที่ดีขึ้นเรื่อยๆ พอดีลดีก็ได้ที่เยอะขึ้น ก็ทำให้มีสมาชิกเพิ่มขึ้น และก็เอาไปต่อรองเจ้าของที่ได้เพิ่มขึ้นอีก เรียกได้ว่าเป็น economy of scale จริงๆ หลังๆ มาก็เริ่มเช่าที่ยาวๆ บางพื้นที่ก็ซื้อเลย

มีการเปิดเผยว่าปี 2018 WeWork สามารถทำรายได้อยู่ที่ $1,800 ล้าน โดย 88% ของรายได้ผูกกับค่าสมาชิก และ 32% ในนั้นก็เป็นลูกค้า enterprise จากบริษัทใหญ่ ส่วนต้นทุนค่าใช้จ่ายก็ไม่น้อยหน้าเพราะมี Net loss อยู่ที่ $1,900 ล้าน (เพิ่มขึ้นมา 103% จากปี 2017) เพราะมีการขยายตัวอย่างบ้าคลั่ง ค่าเช่าเป็นเงินก้อนใหญ่ที่สุดที่จ่าย รองลงมาก็เป็นค่าก่อสร้างและ renovate ถัดมาคือ ค่าการตลาดในการหาลูกค้าใหม่และรักษาลูกค้าเดิม มีผู้เชี่ยวชาญบอกว่า WeWork ต้องมีสัดส่วนการเช่าโต๊ะอย่างน้อย 60% ถึงจะพอจ่ายค่าเช่า ซึ่งพวกเขาก็ทำได้ดีอยู่ราว 80 กว่า% เลยทีเดียว ในขณะที่ WeWork กำลังพยายามหาหนทางที่จะทำกำไรในระยะยาว แต่ช่วงสั้นๆ เนี่ยเรียกได้ว่าเผาเงินจากนักลงทุนสนุกมือเลยทีเดียว ก็ยังเป็นที่น่ากลัวว่าหากในอนาคตเกิดวิกฤตอะไรขึ้น แล้วลูกค้ารัดเข็มขัด หรือมีทางเลือกอื่น ธุรกิจนี้จะปรับตัวอย่างไร ก็คงต้องติดตามดูกันต่อไปครับ